Lorsque vous louez votre bien immobilier, le loyer a été fixé au préalable par le propriétaire en fonction de plusieurs critères. Ce dernier ne peut pas opérer une révision du loyer à n’importe quel moment. Le loyer peut tout de même augmenter mais ne peut dépasser un certain pourcentage de révision, défini par la loi.
Un propriétaire peut-il augmenter le loyer n’importe quand ?
Non, un propriétaire ne peut pas augmenter le loyer n’importe quand. Les dates de révision sont toujours définies par le contrat de bail. L’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 précise que si une clause de révision était prévue dans le contrat au moment de la signature, alors la révision du loyer doit avoir lieu à la date convenue. Si aucune clause n’a été ajoutée, alors l’augmentation du loyer ne peut avoir lieu qu’à la date anniversaire de signature du bail.
Une seule exception permet au propriétaire d’augmenter le loyer en cours de bail : les travaux d’amélioration du logement. Dans ce cas, les deux parties peuvent convenir ensemble du montant de la majoration et intégrer un avenant au contrat de location. Toutefois, l’augmentation ne peut intervenir qu’après l’achèvement des travaux.
De combien peut-on augmenter un loyer ?
Le propriétaire ne peut pas décider d’augmenter le loyer de façon arbitraire et la révision du loyer est strictement encadrée. C’est un outil appelé « indice de référence des loyers (IRL) » qui sert de base à la formule de calcul de la révision de loyer.
Pour calculer le nouveau montant d’un loyer, il faut connaître les éléments suivants :
- Le montant du loyer hors charge (A) ;
- L’indice de référence des loyers prévu dans le bail (B). Attention, s’il n’y a aucune précision dans le contrat, c’est le trimestre du dernier IRL connu à la signature qui prévaut ;
- L’indice de référence des loyers (C) du même trimestre de l’année précédente.
La formule de calcul à utiliser est la suivante : (AxC)/B
Il existe également un simulateur d’augmentation de loyer créé par l’institut national de la consommation. Sauf cas exceptionnel, le montant du loyer ne peut pas dépasser le résultat du calcul.
Quand prévenir de l’augmentation de loyer ?
Pour prévenir le locataire d’une augmentation du loyer, le propriétaire doit envoyer une lettre de notification de révision de loyer. Cette lettre doit être envoyée en recommandé avec accusé de réception avant la date anniversaire du contrat ou avant la date spécifiée dans le contrat de location.
Lorsque la révision se fait en cours de bail, les éléments suivants doivent être notifiés :
- le rappel de la date de révision prévue dans le contrat ;
- la date à partir de laquelle l’augmentation prendra effet ;
- les modalités de calcul liées à l’indice de référence ;
- le nouveau montant du loyer (hors charges).
Si la révision se fait à date anniversaire du contrat, seuls l’adresse du logement et le nouveau montant du loyer sont indispensables dans la lettre.
Un locataire peut-il s’opposer à une augmentation de loyer ?
Un locataire a tout à fait la possibilité de contester une augmentation de loyer si celle-ci ne lui paraît pas justifiée ou qu’une erreur de calcul a été faite. En premier lieu, il est conseillé d’envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception pour contester la révision (des modèles sont disponibles sur le site du service public). Une mise en demeure peut aussi permettre de régler les choses à l’amiable.
Si le propriétaire refuse ou qu’aucune réponse n’est apportée au locataire, celui-ci peut saisir la Commission départementale de conciliation (CDC) de son domicile pour régler le litige. Le recours au CDC est d’ailleurs obligatoire pour tous les litiges inférieurs à 5000€.
Si toutes les tentatives échouent, il est alors possible de saisir le juge des contentieux de la protection dans un délai d’un an après la notification de révision de loyer.
