Lors de la signature d’un contrat de location, le propriétaire et le locataire s’entendent sur le montant d’un loyer, qui peut être révisé, le plus souvent à la hausse. Dans certaines situations, le locataire est en droit de demander la réduction du montant du loyer, de manière temporaire ou définitive. Il est toutefois nécessaire de justifier cette demande.
Dans le cadre d’une révision des loyers
L’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que la révision du loyer peut être décidée chaque année à une date convenue entre les deux parties du contrat ou au terme annuel du contrat, dans l’hypothèse où la révision des loyers est prévue dans les clauses du bail d’habitation. Cette hausse ne peut être décidée de manière arbitraire, elle doit être calquée sur l’Indice de référence des loyers, publié chaque trimestre en France et également de façon annuelle à Paris et Lille.
Si l’augmentation annuelle du loyer hors charges va au-delà de cet indice de référence, le locataire est en droit de demander une révision et in fine, une baisse du loyer. Attention, cette demande n’est possible que si le contrat de location prévoit que la révision du loyer est faite en fonction des indices de référence annuels. Dans le cas contraire, le propriétaire peut refuser la baisse.
Il est conseillé de faire la demande par écrit dans un courrier recommandé avec accusé de réception en précisant le montant du loyer hors charges, la surface du logement et l’indice de référence des loyers de l’année concernée. La copie du texte de loi peut aussi être utile.
Surface du bien surévaluée et réduction du loyer
Depuis 2009, il est obligatoire de mentionner la surface du bien dans le bail d’habitation. Si le locataire constate que cette surface a été surévaluée, il peut demander une réduction de loyer auprès du propriétaire et cette réduction doit être faite au prorata de la surface manquante. D’après l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, l’action en diminution n’est possible que si la surface réelle diffère de plus d’1/20e de la surface précisée dans le bail.
Example concret d’une réduction du loyer
Par exemple, si un locataire paye 600€ de loyer pour une surface de 60m² et qu’il constate que la surface réelle du logement est de 54m², la différence est de 1/10e. La réduction du loyer doit également être décidée dans ces proportions : le nouveau montant sera de 540€. Cette diminution n’est rétroactive que si la demande a été faite moins de six mois après la signature du contrat de bail. Au-delà, la révision du loyer n’est valable qu’à compter de la date de la demande.
Réalisation de travaux par le propriétaire
Il peut arriver que des travaux doivent être réalisés en cours de bail et dans certains cas, il est possible pour le locataire de demander une diminution du loyer. Par exemple, la réduction de loyer suite à un dégât des eaux est possible si l’incident est dû à une négligence du propriétaire sur l’état général du bâtiment ou de la plomberie.
Le locataire ne peut s’opposer à la réalisation de travaux urgents et le contrat de bail prévoit généralement la possibilité de faire des travaux non urgents mais contribuant à l’entretien ou à l’amélioration du bâtiment. Toutefois, le Code Civil prévoit qu’une indemnisation doit être versée au locataire dans le cas où ces travaux dureraient plus de 21 jours.
Prise en charge de travaux par le locataire
Si le locataire accepte de prendre en charge certains travaux d’amélioration de l’habitat qui incombent normalement au propriétaire, une diminution temporaire du loyer peut être négociée entre les deux parties. C’est notamment le cas si un locataire désire réaliser des travaux de confort qui amélioreront l’état du logement ou que le bien est défraîchi au moment de la signature du bail.
Attention, des travaux faisant suite à des dégâts ne veulent pas toujours dire qu’une diminution du loyer est possible. Par exemple, une réduction de loyer suite à un dégât des eaux n’est pas possible si l’incident provient de la négligence du locataire.
